Imóvel comercial (com complexo educacional, prédio administrativo e antiga fábrica de bebidas), localizado na Rua 7, nº1193, Centro, Rio Claro – SP, objeto da matrícula 38.817 do 2º RGI de Rio Claro – SP, que assim se descreve: Um imóvel situado nesta cidade de Rio Claro – SP, à Avenida Quatro, entre as Ruas Sete e Oito, ocupando seus prédios e terrenos, o quarteirão compreendido entre as Avenidas Dois e Quatro e Ruas Sete e Oito. Imóvel matriculado sob n° 38.817 do 2º RGI de Rio Claro – SP. OBS: 1) Conforme Auto de Penhora e Avaliação ID 69d0130, trata-se de imóvel consistente na integralidade da quadra formada pelas Avenidas 2 e 4, Ruas 7 e 8, no Centro da cidade de Rio Claro, em terreno que completa 8.060m² de área, conforme consta da certidão de valor venal obtida segundo a referência cadastral 01.24.016.0001.001, código reduzido 0025600, onde ainda consta como endereço do imóvel a Rua 7, nº1193, Centro, Rio Claro – SP. 

O prédio, que fica bem próximo ao coração central da cidade, abrigou, até o início dos anos 90 (1992) a fábrica de bebidas Skol Caracu. Posteriormente, após o encerramento das atividades fabris, foi ocupada por estabelecimentos de ensino, em princípio pela empresa executada e até recentemente pelas universidades ASSER e UNICEP, estando desocupado no momento. O imóvel se situa em zona urbana e na região central da cidade (Bairro Centro), sendo dotada dos serviços essenciais necessários, como iluminação, rede de água e esgoto, coleta de lixo e serviços de internet e telefonia. Além disso, a localização é privilegiada, estando próximo a escolas públicas e particulares, igrejas, praças públicas, ao Museu Histórico Amador Bueno da Veiga, ao Gabinete de Leitura e ao Casarão da Cultura, assim como de lojas e serviços como óticas, pet shops, restaurantes, postos de gasolina, farmácias, laboratório de exames clínicos, instituições bancárias e ao Hospital Santa Filomena. Há basicamente três tipos de construção distintas. A mais antiga delas, e em pior estado de conservação, é relativa aonde funcionava a cervejaria (com área construída de 4.075,27m2), se localizando mais próximo à esquina da Rua 8 com a Avenida 4.

Outra edificação, de “idade” intermediária, e com estado razoável de conservação, se situa na lateral do imóvel que abrange o prolongamento da Rua 7, desde a Avenida 2 até a Avenida 4 (prédio administrativo, onde funcionava a repartição gerencial das instituições de ensino que funcionavam no local, com área construída de 1.608,50m2), e a terceira edificação (complexo educacional, com área construída de 6.495,24m2), mais extensa e recente. Há ainda quadra esportiva e anexos, incluindo vestiário, e trata-se, em maioria, de um galpão com cobertura metálica, salas e vestiários, com 1.165m2 de construção.  Sobre a área construída: inicialmente, a referência cadastral do município aponta área construída de 18.513 m². Por outro lado, o laudo de avaliação elaborado nos autos do processo 104400-96.2000.5.15.0010 (datado de 04/05/2015, fls. 1690/1734), bem como a impugnação do executado (21/05/2015) consideraram a área construída de 16.618,50m². Mais recentemente, houve o pedido, junto ao Município, de regularização da área construída para exclusão de área não aproveitável, por ruína estrutural (sem valor), sendo tal pleito deferido para estabelecer a área de 13.344,01m². 

Por fim, há que se considerar que o imóvel é situado defronte ao Sobrado do Barão de Dourados (ou Solar da Baronesa de Dourados), mais conhecido como Museu Histórico e Pedagógico Amador Bueno da Veiga, que foi tombado em 26/12/1974, o que traz em seu bojo restrições construtivas e de aproveitamento aos imóveis, Entre as restrições, de natureza administrativa, se incluem processo de autorização de construção (reforma) mais rígido e moroso, além de condicional, exigindo estudo de impacto de vizinhança (EIV) e eventualmente outras exigências ou impedimentos opostos pelo poder público, sendo acompanhado, em hipótese, por contrapartidas requeridas pelo poder público.  É a chamada restrição (ou servidão) administrativa que abrange a área envoltória aos bens tombados, no qual se localiza o bem avaliando. Assim, embora não se possa afirmar pela impossibilidade do livre aproveitamento do prédio, há que se considerar a hipótese de negativa de autorização dos órgãos ambientais para, por exemplo, demolição de benfeitorias e construção em andares acima de determinada altura, ou ainda, construção subterrânea (exemplificativamente, vagas de estacionamento em subsolo).

Conforme Laudo de Avaliação, o imóvel trata-se de um prédio comercial, com área construída de 13.344,00m², distribuída da seguinte forma: a) Quadra poliesportiva e anexos: quadra poliesportiva com três lances de arquibancada, vestiários masculino e feminino, depósito para equipamentos, estruturas metálicas, cobertura e iluminação, com um total de 1.165,00m² em bom estado de conservação; b) Prédio administrativo: possui diretoria, secretária, arquivo, brinquedoteca, laboratórios de informática, cozinha, sala para café, depósito, almoxarifado, sanitários masculino e feminino, salas de reunião, biblioteca, com total de 1.608,50m² de construção, em bom estado de conservação, necessitando apenas de pequenos reparos e pintura;  c) Complexo Educacional: possui três andares de construção, divididos entre salas de aula, corredores, sanitários, parte do piso em taco, parte em ardósia e parte com construção mais recente em cerâmica, este último consta com 24 salas praticamente novas em bom estado de conservação, elevadores, cantina, perfazendo um total de 6.495,27m², em diferentes estados de conservação, sendo em sua maioria pequenos reparos ou somente pintura. d) Antiga Fábrica de Bebidas: estado de conservação em péssimas condições necessitando de grandes reformas para seu reaproveitamento, o que geraria grande dispêndio financeiro, onde somente suas estruturas estão em condições de reaproveitamento, totalizando 4.075,27m² de área construída. ÔNUS: 1) Conforme Av.03/38.817 consta PENHORA no processo n° 0502703-20.2010.8.26.0510 pela Vara da Fazenda Pública de Rio Claro – SP. 2) Conforme pesquisa realizada no site da Prefeitura Municipal de Rio Claro – SP, em 16/05/2024, constam débitos relativos à IPTU no valor de R$ 20.661.105,49. Avaliado em 15/08/2023 em R$ 27.115.000,00 (vinte e sete milhões e cento e quinze mil reais). Valor mínimo: R$ 13.557.500,00 (treze milhões, quinhentos e cinquenta e sete mil e quinhentos reais). Depositário: Luiz Carlos Kal Iamondi Machado.